田边橘园

某个行业成为消费者的痛苦之源，甚至成为贫富差距的替罪羊，指导该行业的政策与消费市场肯定出了大问题。所以，房地产行业的反思不仅需要开发商、房地产学者，更需要政策制订者、消费者的参与。——《南方周末》

2008年8月2日，深圳某楼盘发生了一件“怪事”。6名业主爬到30多米的正在建设的高楼上，俯身从未装玻璃的窗户探头而出，向开发商示威，声称“要跳楼”。事发后，消防车迅速赶到现场，以防止发生意外。僵持了8个多小时后，业主才撤下楼来，所幸有惊无险。

是什么原因让业主采取如此极端的措施？开发商与业主之间究竟存在什么尖锐的矛盾？

原来，一切都是房价惹得祸。该楼盘的很多业主是在2008年3月买的房，当时的房价大约每平方米6600元，这是一个让业主动心的价格，开发商告诉他们，房子一定有升值的空间。但是几个月后，房价一路下滑，让他们有点措手不及。到2008年8月，该楼盘的房价是每平方米5600元左右。房子要12月份才能正式入住，这就意味着很多业主还没有拿到房钥匙，房子就贬值了。房价下跌让业主们难以接收，于是众人纷纷要求开发商提供一些优惠。协商未果，便要跳楼示威。

说起房价，有的人愤愤不平，有的人欢天喜地，有的人期望它大涨特涨，有的人希望它大跌特跌。每个人对房价都有自己的看法，都能说出点什么，却又似乎说不明白，看不明白。可以说，房价是最具眼球效应的话题。有人说房价永远会上涨，啪啪啪摆出了一堆理由；有人说房价会跌，因为2008年的房价的确有下跌或增势放缓的迹象。国家统计局统计，2008年1～5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而2008年上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。

其实，普通老百姓最希望房价下降，一位网友套用《义勇军进行曲》编了一首非常有趣的“房价进行曲”：
起来！起来！起来！不愿做房奴的人民！把我们的意志筑成不降价不购房的长城！房价到了最危险的时候，每个人被迫着发出最后的吼声。降价！降价！降价！降！房价到了崩盘的时候，全国人民万众一心，坚决不降价不购房等待崩盘！坚决不降价不购房等待崩盘！崩盘！崩盘！崩盘！崩！

虽然这首“歌”纯粹属于恶搞，但也体现了大多数人希望房价下跌的愿望。那么，房价真的会像人们期望的那样下跌吗？房价是真跌还是假摔？房价下跌是一个趋势还是暂时的调整？

其实，在九十年代初，中国的买房问题还没有那么突出，那时候，住房还没有商品化，职工靠工作单位分房，即对公有住房实行无偿分配。但是，并不是每个人都能分到房，得排队。谁排在前面，谁应该先放到房子？很难有个标准，人情因素太多。因此，无偿分房带来的更多的是不公平和住房短缺。从1996年起，国家把住房建设作为中国新的经济增长点和消费热点，之后积极推动房改，采取提租售房、降低税费、降低利息、发展住房抵押贷款等一系列政策，如愿以偿地使住房商品化。一般单位不再免费分房了，我们有了住房公积金，实行贷款买房。2003年后，国家为了拉动内需，又将房地产行业定为拉动消费的重要产业，这使得大多数工薪阶层不得不成为商品房的消费者。

但是，随着房地产业成为国民经济的支柱产业，房价、地价也一路高涨，政府一次次出台政策，对房价进行宏观调控，希望房价稳定，但每调控一次，房价就高涨一次，好像政府是在故意推高房价似的，最后涨到工薪阶层买不起房了，连中产阶层也买不起了。2007年，房价竟然暴涨两三倍！动不动就八九千，上万元一平米，普通人就算十年不吃不喝也甭想在城里买套房。简直是涨疯了！

让我们冷静地想一想，房价格是怎么形成的？高房价的幕后推手是什么？
学过经济学的人都知道，商品的价格是由需求与供给两方面决定的，住房商品化后，房产成为一种商品，供求关系是影响房价涨跌的重要因素。

住房需求，大还是不大？
房地产是一个特殊的市场及特殊的产品。它具有完全公共性，每一个公民具有天赋的居住权、具有天然需求。
首先，从需求方面看，买房一是用来自己住，一是把房产作为一种投资。第一个需求很简单，要么是因为没房子住，要么是因为原有的房子太小，或者住起来不方便，现在手头有钱了，想换套大的；或者原有的旧房子被拆迁了，不买套新房也没地方住，这叫被动性需求。.

据统计，我国每年出生人口约有2000万人，每年大约有 1000万对新人喜结良缘。在当今社会，未婚女青年出嫁一般需要男方有住房，想娶我吗？你有房吗？没房免谈。很多女人拿房子作为结婚的首要条件。即使男方现在无力买房，但起码得付得起首付吧。在“2007(第六届)中国企业领袖年会”上，万通集团主席冯仑就发表观点：“政府忽略了房价上涨的一个重要因素，很多未婚女青年结婚的条件就是要有房，所以导致住房需求加大，房价上升。”这不能说是房价上涨的主要因素，但新人对住房有强烈的需求也是不争的事实。

中国人历来强调有恒产才有恒心，希望自己拥有住房的观念根深蒂固。中低收入人群通过按揭贷款等形式购买高价房，宁可透支家庭消费，宁可每天吃泡面，也要买房。

另外，中国的城市化进程不断加快带动着住房需求。有人口专家估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长，在今后20年时间，中国面临着每年有超过一千万的人，甚至两千万的人将会进入城市，将有4亿农村人口成为城市居民。这部分人对住房的需求非常巨大。

与城市化进程的迅速展开相适应，中国每年的拆迁量非常惊人。2006年，上海世博会建设动迁1.8万户居民，轨道交通前期建设动迁1.3万户居民。在城市建设过程中，很多居民的房子被拆迁了，政府给予一定的补贴，个人再凑点，勉强能买套房。

所以，中国人对住房的旺盛需求显而易见，但这些需求不等于有效需求。既有购买意愿，又有购买能力，才能构成有效需求。随着经济的发展和居民收入的增加，人们的支付能力也会增强，加上银行信贷的支持，一部分消费意愿会转化为购买能力，这部分住房需求是刚性的。

住房需求的另一个重要方面是投资性需求。这些人买房子不是为了居住，而是为了升值，用房子来赚钱。作为一种特殊的商品，住房本身就有着满足居住需求和投资需求的双重功能。房子有抵消通货膨胀的作用。

1999年，一位来自桂林的普通女孩到东莞打工，由于没什么文化，刚开始只能干些苦力活。先是与人合伙经营美容院，后来又开了几家小吃店铺，生意渐渐红火起来。经过五六年的打拼，她终于赚得了人生的第一桶金，女孩便在东莞买套两室一厅的房子。一年后，房子升值了，她转手就赚了数万元。初尝甜头的她开始将资金大量投入房地产市场。 2003年后，她先后购买了三套住房。她想，自己文化水平不高，像股票、基金这些投资风险太大，而房子总有人要住吧？所以房子永远是保值的。这样的想法虽然比较“笨”，但正是这个“笨”方法，让她在短短几年内获利数十万元。

近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。投资性需求的膨胀已经成为中国房地产行业目前最引人关注的现象。在业内广泛流传的说法是，在北京、上海等大城市，投资性需求至少占到房地产市场总需求的50％以上。投资需求不仅推动了重点城市的房价节节上涨，也逐渐将“热量”传递到其他二三线城市，导致整个房价高涨的火势不断在全国蔓延。

住房供给，受什么制约？
如今的城市一天一个模样，这里刚建成一栋大厦，那边就紧接着盖一幢高楼。这种繁荣的背后是房地产市场的火热。影响住房供给的因素有很多，如资金、土地、建筑原材料、劳动力等，其中，资金和土地是两个最主要的因素。

房地产业是典型的资金密集型行业。房地产贷款对银行来说是最安全的信贷项目之一，也是银行利润的增长点，因此银行成为房地产融资的主要来源。通常来说，房地产商拿到土地，取得“四证”（国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证） 后就向银行申请贷款，以此贷款来部分或全部偿还土地出让金和作为房地产开发运营资金。银行的资金占房地产开发投资资金总量的八成以上，99%以上的房地产企业的融资主要依赖于银行贷款。由于每个房地产项目都积压大量银行贷款，一旦项目失败，银行信贷处就变成售楼处。所以，一旦银根缩紧，房地产商就会有巨大的资金压力。

另一方面，对于房地产商来说，土地是他们的命根子。土地既是房地产企业的利润之源，也是推高房价的重要因素。为什么？
因为土地永远是一种稀缺资源。全球的土地面积是既定的，一个国家的土地总量也是既定的，一个城市更是如此。城市的土地资源卖一块就少一块，而土地又是一种特殊的生产要素，经济越繁荣，土地越值钱，地价越高。开发商如果不想方设法拿到土地，就要被别的开发商拿走。

国务院最新土地规划规定，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而2007年全国耕地面积仅为18.26亿亩，其中，建设占用耕地282.43万亩，同比减少27.2％。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。

随着全国土地供应逐年趋紧，土地资源的稀缺性越来越突出，地价也开始持续快速上升。2006年末，全国平均土地购置成本是2000年的2.4倍。2007年，长三角和珠三角区域的地价涨幅同比上涨均接近20%。

土地供给的限制使得房地产商拿地的成本越来越高，越来越困难，住房的供给相对紧缺。同时，土地价格上涨，会导致房地产商整体开发成本的上升；为了保证利润，开发商一般会提升房价，导致房价不断上涨。

分析了住房需求和供给后，我们发现，中国人对住房的需求非常迫切，一些人到了万分火急的地步，但高昂的房价大大超出了普通老百姓的支付能力，他们只能望而却步；由于土地稀缺，房地产开发的周期比较长，而且开发商偏向于追逐市场，去开发获利高的房地产项目，而不是去开发普通老百姓需要的低价房，这些因素使得住房供给出现结构性紧缺。由此，房价不升高也不可能了。

导致房价上涨的其它重要因素
1.国际游资的进入
2005年起，境外资金看到了中国经济快速发展这个机会，开始登陆中国。随着中国汇率改革，人民不断升值，国际游资非常清楚地知道一国的货币升值意为着什么，巨额资金涌入中国。这些资金都流向何处了呢？房地产是首选。在北京、上海等地，一些境外机构用数亿资金买下整栋楼盘，等待升值。中国人民银行的报告显示，外资在内地房地产市场中所占的比重已达到15%以上。2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，增幅高达69%；其中，来自于海外全球基金的投资比例便高达60%，增幅约55%。除此之外，大量的直接投资，包括香港的地产商资金，进入内地房地产。这部分热钱力图从房地产市场和资本市场、人民币升值中赚得双份回报。虽然商务部要求严格校址外商投资房地产，但经济全球化背景下，热钱的流入很难控制。进入楼市的资金越多，房价就炒得越凶，国家宏观调控也不见成效。

2.地方政府托市
在很多地方，我们会发现，一方面是城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，另一方面是大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。为何出现这种现象？原因就在于拍卖住宅用地出让金可以增加地方政府的财政收入，而发展工业不仅可以增加GDP产值，为地方官员增加政绩，同时企业税收也会提升地方政府的财力。
很多地方政府在考虑土地资源配置的时候，不是想着怎么样让老百姓买得起房，而是考虑如何增加自己的政绩，如何敛财。如果房价下跌，土地价格下降，直接影响到地方政府的财政收入。他们肯定不干了。虽然中央出台了一系列政策来稳定房价，为房地产降温，但降温措施没有奏效，反而是越调控价格越高，与地方政府托市不无关系。　

3.开发商追逐暴利
在房地产价格普遍上涨中，开发商一直是受益群体。为了迅速回收资金，一些开发商用各种方法来刺激销售。比如要求公司员工及其亲戚预购房屋，制造房屋畅销假象。在房价只涨不跌的时候，一些开发商甚至囤房捂盘，以制造房源紧俏的紧张局面，借以抬高房屋价格。南京有两个楼盘联手上调房价，每平方米一夜间增长了1000元，也促使周边房价竞相攀高。

房价，跌还是不跌？
有位记者采访潘石屹，问他未来房价走势，潘石屹狡黠地说：“今天问任何一个房地产发展商房价的问题，就像跟问一个没有出嫁的大龄姑娘年龄是多大一样，不好说。因为房价的事太复杂，要说这样的话，需要有智慧、有勇气的人说。”房价到底何时涨到头，房价到底会不会下跌？开发商、经济学家、国家发改委、国家统计局，都不能给出一个准确的观点和权威的预测，老百姓更加无法客观、公正、准确地评判经济发展趋势了。

2007年底，房地产市场出现了出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。现在部分城市房价下降带来的“房价出现拐点”论一浪高于一浪，房价是涨还是跌，扑朔迷离。 最先提出房价拐点论的人是万科董事会主席王石，他的理由是：
第一，中产阶层都买不起房子，这个楼市快要出问题了；
第二，目前房子的性价比不高，建议三四年后再买房。
王石作为一位房地产开发商，本应该看涨房价并鼓吹房价上涨才对，因为房价上涨，开发商才能获取更多地利润，王石反其道而行之，遭到了大批开发商的口诛笔伐，或许是因为万科早已做好了“过冬”的准备吧。
看跌房价的是一个庞大的群体，没钱买房的人，计划买房的人，还有那些看不惯地产商坐收暴力的人，都希望房价下跌。但房价的涨跌与否是不以人意志为转移的。房价如果下跌，最根本的原因是支撑房价上涨的力量减弱或消失了。人们预测房价下跌的理由主要是：

1. 从紧的货币政策
对任何一家房地产公司而言，他们的资金来源有三部分：销售收入，银行贷款，还有一种是来自资本市场，例如上市、发债，融资得来的钱。2007年12月11日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策，并且暂停“转按揭”、“加按揭”等业务，紧接着央行开始2007年度内的第六次加息。由于90%以上的房地产销售是靠银行按揭贷款实现的，按揭贷款政策的收紧，对房地产业的打击将是灾难性的。从紧的货币政策卡住了房地产市场的“咽喉”，中国地产开发商的资金在未来将面临严峻考验。

2.土地市场出现拐点
2008年1月7日，国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》指出，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这意味着开发商不能向以前一样通过囤积土地来坐享土地升值之利。地王的神话要告一段落，房价下行似乎可期。

3.“离谱”的房价超出了老百姓的承受能力
从经济的承受能力上来看，国际公认的房价与收入之比是6：1。比如，一个家庭的年收入为4万元，那么承受一套房子能力在24万元左右，但目前每平方米6000元的均价购一套90平方米的商品房需要54万元，如果每平方米达到8000多元，面积为100平方米。一套房将近100万元，对贷款买房的人来说是一个沉重的负担。人们普遍抱怨房价过高时，也会将矛头指向政府，指责各级官员调控房价不利。政府如果不制定相关政策平抑房价的话，将加剧社会矛盾。

4.从现实情况看，房价得到了明显的遏制
国家发改委的数据显示，2008年1-7月份，全国房屋销售价格同比涨幅连续7个月下降，环比涨幅在0.3%以下。住宅方面，新建住房与二手房价格同比也是连续下降，并且二手房销售价格下降速度逐渐超过新建住房，疯涨得到了明显的遏制。
2008年，部分城市的房价有小幅下跌，但能不能据此判断今后几年房地产进入熊市，房价将一路下跌呢？

任志强，华远集团老总，向来语出惊人。“我只给富人盖房子”、“房价是永远上涨的”等观点不断吸引着媒体的眼球，刺激着大众的神经。他说，房价是个多种因素形成的博弈过程，并不是某一单一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的GDP增长和城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点了。土地的价格在涨、资源的价格在涨、劳动的成本在涨、钢材与建材的价格在涨、生活的成本在涨、服务的价格在涨，独独房价不能涨，也许是很难的事。

的确，建筑原材料和相关成本在不断增张，但是否就能断定房价也应该上涨呢？毕竟，建筑成本只是房价的一小部分。

北大房地产研究所所长陈国强也坚持认为，国家宏观经济形势没变，中国快速的城市化进程没变，所以居民的住房需求旺盛，房价全行业下降甚至出现拐点的可能性不会出现。

也有人说，从改革开放到现在，我国的城市化、城镇化大概每年提高1%左右，房地产市场升温的趋势至少还会持续10年以上。与此同时，伴随着人们收入水平的不断提高，人们对生活环境和生活质量的要求也在不断提高，人们对房地产市场的估值很高。

房子，买还是不买？
房价的快速飚升使绝大多数居民被抛离在市场之外，并使整个社会的财富在短期内向少数人聚集，加剧了财富分配的两极分化。面对房价迷局的无奈，我们老百姓该怎么样选择呢？

王石说：“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，应该在40岁之前租房为好。”王石认为，买房虽然能给人带来安全感，但对于正在创业阶段的年轻人来讲，房屋将在转换工作时成为一种负担，而国外大城市20多岁就买房的年轻人很少。

对此，清华大学中国经济研究中心副主任魏杰提出了针锋相对的观点：“买房不能叫缓一缓，完全是个人的选择，能买得起就买，买不起就不买，比如有人40岁以后买房，有人买得起为什么不买呢？40多岁了还不买房子住，他能活多大的年龄，这可能是个人的情况，根本不是一个趋向问题，不是一个导向问题，完全可以取决于个人的能力来考虑问题，如果说自己能力很差，非要贷款买房，首付很艰难，同时自己赚钱的能力又很有限，那么大幅度的去负债买房恐怕就有问题，那40岁以后也不能买，别说40岁以前了。我估计弱视阶层很难买得起房，全世界都是一样，中国就是再搞，弱视阶层都买不起房，只能靠政府的两限房，廉租房和经济适用房。”

实际情况是什么呢？我国买房的很多是25～30岁的年轻人，有的甚至大学毕业后就买房了。按理说，一个大学刚毕业的学生，根本没有财力购买动辄七八千元一平米的房子。他们花的其实是父母的钱。一对年轻夫妇，背后是双方的4个父母。首付一般由一方或双方的父母出，两口子承担月供。有些年轻人工作不稳定，刚参加工作，工资也不高，连月供都负担不起，还得父母掏腰包。这就是中国社会独特的购房模式：3个家庭，或6个劳动力在共同购买或供养1套房子！

哈姆雷特说：“生，还是死？这是一个问题。”同样，买房，还是不买房？这也是一个问题。上海复地集团主席郭广昌给出了他的建议：“如果是我的朋友要我给个意见的话，我会告诉他，如果你能够确定你贷款后是长期有能力供得起房子的，那你现在就买。但是，我是反对那些能力没到也盲目去买的，以及一些人过度投机的情况。”

现在，买房存在一种怪现象，就是买涨不买跌。房价涨了，便担心它继续涨，如果过段时间再买，肯定吃亏了；房价跌了，便持币观望，希望它继续下跌，最高自己能在房价最低的时候买。问题的关键是，怎么能判断出什么时候房价达到了最低点呢？如果太过贪心，很可能在房价低的时候，你错过了买房的绝佳机会。

其实，房地产市场的调整期，正是购房的好时机。如果在楼市低谷期都买不起房，那么，至少又得再等几年，等楼市进入新一轮的调整。最关键的是，要尽力提高我们自己的收入。